Uno degli aspetti più importanti all'interno della gestione condominiale è la presentazione di un rendiconto da parte dell'amministratore.
Il rendiconto condominiale non è altro che un prospetto sintetico delle entrate e delle uscite operate dal condominio in un arco temporale, che solitamente coincide con l'anno solare. E' un documento composto da voci di entrata e uscita, situazione patrimoniale, eventuali riserve e fondi esistenti.
Ma i condomini hanno potere di controllo sulla gestione condominiale?
Innanzitutto è bene specificare che l'amministratore, come previsto e riportato nell'articolo 1130 comma 1, n. 1 e n. 10 c.c., è tenuto, tra gli altri compiti, a svolgere quanto di seguito riportato:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
[…]
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.”
[…].
Inoltre l'art. 1135 comma 1, n. 3 c.c. Stabilisce che uno dei compiti dell'assemblea è l'approvazione del rendiconto:
[…]
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
[…].”
Le parole chiave sulle quali è bene riflettere sono “annualmente” e “approvazione entro 180 giorni”: la legge infatti prevede che il rendiconto venga redatto dall'amministratore una volta all'anno e che l'assemblea venga convocata entro 180 giorni dalla chiusura del bilancio, per la sua approvazione.
Se, ad esempio, la chiusura della gestione condominiale è prevista per il 31 Dicembre, l'assemblea deve essere convocata entro il 30 Giugno.
L'assemblea dei condomini è legittimata, non solo a verificare il rendiconto annuale dell'amministratore in merito al proprio condominio, ma anche ad approvarlo; i condomini assenti o dissenzienti possono sempre impugnare la deliberazione di approvazione del rendiconto, rivolgendosi all'autorità giudiziaria nel termine di 30 giorni.
Nel momento in cui il rendiconto viene approvato in assemblea, il condomino dissenziente può solamente impugnare la deliberazione per ragioni di mera legittimità, e comunque secondo i casi e i modi stabiliti dall'art. 1137, comma 2 e 3 c.c., di cui si riporta la normativa:
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
[…].”
Nel caso in cui la delibera di approvazione del rendiconto non venga impugnata formalmente dal condomino assente o dissenziente, non sarà possibile sottrarsi al pagamento di quanto dovuto per la gestione condominiale, secondo la ripartizione approvata.
La nuova riforma del condominio ha chiarito che i condomini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in qualsiasi momento, chiedendo copia degli atti a proprie spese. Di conseguenza l'amministratore è tenuto a consentire ai condomini che ne facciano richiesta, la visione dei documenti giustificativi di spesa per un'immediata verifica della gestione.
L'assenza della documentazione contabile da parte dell'amministratore, si traduce in una violazione degli obblighi di tenuta del rendiconto da parte dello stesso e comporta l'annullabilità della delibera di approvazione.
Ciascun condomino ha quindi poteri di controllo sull'operato dell'amministratore. Di conseguenza non può essere impedito ai partecipanti al condominio di esercitare tale vigilanza sullo svolgimento dell'attività che riguarda la gestione di servizi, cose e parti comuni dell'edificio.
L'amministratore inoltre deve comunicare i locali dove si trovano i registri e tutta la documentazione condominiale, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere una copia firmata previo rimborso delle spese di cancelleria. Va ricordato anche che non è indispensabile che i condomini interessati specifichino la motivazione per la quale vogliono estrarre copia dei documenti.
I condomini, d'altra parte non possono utilizzare tale potere per ostacolare la gestione ordinaria dell'amministrazione del condominio.
Merito della Riforma del Condominio, entrata in vigore lo scorso 18 giugno, è quello di aver chiarito ai partecipanti al condominio i propri diritti in relazione alla gestione del condominio, in un'ottica di maggiore trasparenza delle informazioni.
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